Ich bin Ausländer, Europäer, Engländer oder aus einem Drittland, das nicht zur EU gehört…
Was muss ich tun, um in Spanien zu leben?
Mit unserem heutigen Beitrag möchten wir alle häufig gestellten Fragen erläutern, die uns unsere ausländischen Kunden bei der ersten Beratung stellen. In erster Linie geht es darum sicherzustellen, dass der Erwerb ihres Lebens, der Genuss ihres Ruhestandes in Spanien, ohne unerwünschte Überraschungen verläuft. Hierzu müssen alle Abwicklungen sicher und legal absolviert werden.
An wen sollte ich mich wenden?
Ein Anwalt, der sowohl Spanisch, als auch Ihre Muttersprache spricht, ist der richtige Partner. Unsere Fachleute bei Carrillo sprechen Englisch, Deutsch und Französisch. Die Expertise unseres Teams führt jedoch weitgreifend in ferne Länder wie China und Afrika. Unsere Ansprechpartner sind jederzeit für Sie erreichbar!
Für den Fall, dass Sie jedoch keinen Anwalt wünschen, dann empfehlen wir Ihnen unbedingt, sich an einen Notar zu wenden. Hier gelangen Sie zur offiziellen Website der Notare in Spanien. https://www.notariado.org/portal/elige-a-tu-notario
Was ist der erste Schritt?
Der Besitz eines „NIE“ (Número Identidad Extranjero = Ausländische Identitätsnummer) ist unumgänglich. Dies können Sie direkt über unsere Website regeln, indem Sie einen Antrag stellen. Unsere internationale Abteilung wird diese Formalität für Sie erledigen. Die Identifikationsnummer ist notwendig, um den Kauf-/Verkaufsvertrag abzuschließen. Ebenfalls wird die Nummer für andere administrative Vorgänge, wie die Zahlung der entsprechenden Steuern, verlangt. Sie können die NIE bei einer Polizeistation in Spanien, oder bei der spanischen Botschaft in Ihrem Land, unter Vorlage des Formulars EX-15 beantragen. Die NIE wird sofort ausgegeben. Hier ist der Zugang zum Formular: https://extranjeros.inclusion.gob.es/ficheros/Modelos_solicitudes/mod_solicitudes2/15-Formulario_NIE_y_certificados.pdf
Haben Sie sich bereits für die Immobilie entschieden und den Preis vereinbart?
Dann ist es an der Zeit, ein Girokonto in Spanien zu eröffnen. Wichtig dabei ist nachzuweisen, dass das Geld, das von einem ausländischen Konto kommt, dem spanischen Gesetz gegen Geldwäsche entspricht. Sie benötigen hierzu Ihre persönlichen Daten und eine Adresse in Spanien. Wenn Sie bereits einen Vertrag über die Anzahlung für den Kauf/Verkauf haben, dann können Sie hierzu die gleiche Anschrift benutzen. Wenn Sie nicht in der Lage sind zu reisen, erleichtert eine spezielle Vollmacht an Ihren Anwalt die Eröffnung des Bankkontos. Sobald das Konto aktiviert ist, können Sie von Ihrem ausländischen Konto Überweisungen für die Bezahlung des Kaufs, oder die Abwicklung der Hypothek tätigen. Zahlung von Steuern und andere anfallende Kosten können ebenfalls über dieses Konto laufen.
Was ist eine Legal-Due-Diligence Prüfung?
Die Durchführung einer mit „gebotener Sorgfalt“ analysierten Risikoprüfung spielt bei der Wertfindung des Objekts, als auch bei der rechtlichen Absicherung des Käufers, die wichtigste Rolle. Die Immobilie wird im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen. Aus den Eintragungsvermerkungen des Grundbuchauszugs „NOTA SIMPLE“, gehen sämtliche dingliche Rechte hervor, die die Immobilie evtl. belasten könnte. Die Kosten des Auszugs halten sich unter 10 Euro. Wir bieten Ihnen den Link zur digitalen Anforderung bei der zuständigen öffentlichen Stelle in Spanien: https://sede.registradores.org/site/invitado/propiedad/busqueda?nr=true#noback
Der Vertrag
Wir empfehlen, dass der Verkäufer, als auch der Käufer, den Vertrag so aufsetzen, dass die Absichten beider Parteien klar festgelegt werden. Oftmals werden Kautionen, Mieten mit Kaufoption, Hypotheken, gegenseitige Garantien, Kündigungsbedingungen vereinbart, die die Vertretung eines Anwalts erfordern. Ein unabhängiger Sachverständiger erteilt bei der Kaufabwicklung die notwendigen Ratschläge, je nachdem, ob wir als VERKÄUFER oder KÄUFER agieren. Der Anwalt erleichtert ebenfalls die oftmals schwierige Interpretation der rechtlichen Fachsprache.
Ist die Abwicklung über NOTAR erforderlich?
Die spanische Gesetzgebung sagt aus, dass es für die Garantie Ihres Hauses gegenüber Dritten notwendig ist, vor einem Notar zu unterschreiben, der den Kauf beglaubigt. Wir empfehlen die Kaufurkunde nach Zahlung der entsprechenden Steuern zu registrieren. Unser Ratschlag: wählen Sie einen Notar, der die Urkunde in einem doppelsprachigen Format aufsetzt. Eine Kanzlei, die wie in unserem Fall Ihre Muttersprache spricht, ist empfehlenswert. Haben Sie Zweifel bei der Auswahl des Notars? Bei Kauf und Verkauf wird der Notar von der Partei gewählt, die den höheren Anteil an Gebühren bezahlt; in diesem Fall wäre es also der Käufer. Ein weiterer Rat: auch bei Vereinbarung einer Hypothek sollten Sie nicht darauf verzichten, einen Sachverständigen zu beauftragen.
Aktualisierung des KATASTERS
Bei einem Eigentümerwechsel sollten Sie die Gelegenheit nutzen, um die metrischen Angaben, den Inhalt, die Abmessungen, als auch die Neuregelungen für rustikale Eigentümer, der Immobilie zu aktualisieren.
ZAHLUNG VON STEUERN
Dieser Teil ist von großer Bedeutung für Ausländer, die sich oftmals mit der Steuerlast in Spanien nicht auskennen. Die nationalen, als auch die lokalen Steuern, und die anfallenden Formalitäten erfordern steuertechnische Kenntnisse. Auch hierzu geben wir Ihnen heute einen kurzen Überblick. Unsere Empfehlung ist es jedoch, dass Sie sich von unserer Steuerrechtsabteilung helfen lassen:
ITP (Impuesto Transmisiones Patrimoniales => Grunderwerbsteuer): zwischen 6 und 10%, abhängig von der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft. Diese Steuer wird nur beim Erwerb einer Immobilie aus zweiter Hand gezahlt.
AJD (Actos Jurídicos Documentados => Beurkundungssteuer): zwischen 0,5 und 1,5 %.
IBI (Impuesto Bienes Inmuebles => Vermögensteuer): jährliche lokale Steuer, die vom Katasterwert abhängt und zwischen 0,4 und 0,5% dieses Wertes beträgt.
PLUSVALIA (Wertzuwachssteuer): Jede Gemeinde legt eine jährliche prozentuale Erhöhung des Katasterwerts bis zu einem Maximum von 3,5% pro Jahr fest.
GEBÜHREN und weiter anfallende Nebenkosten: Notargebühren: 0,03 bis 0,45%. Registrierungsgebühren: 0,02 bis 0,18%.
IVA (Impuesto Valor Añadido => Mehrwertsteuer): 10% des Wertes der Immobilie. Und zwar nur dann, wenn Sie ein neues Haus kaufen.
Obligatorisch ist außerdem das ENERGIEZERTIFIKAT des Eigentums
Beim Verkauf ist seit 2013 die Bescheinigung der energetischen Bewertung der Immobilie durch den zuständigen Techniker erforderlich. Dieses Zertifikat muss den restlichen Unterlagen beigefügt werden. Auch bei dieser Abwicklung stehen wir Ihnen gerne zur Seite.
Weitere Empfehlungen
Wenn es sich um den Verkauf der Immobilie einer Privatperson handelt, raten wir Ihnen, die Energielieferverträge nicht zu kündigen, sondern die Eigentumsverhältnisse zu ändern. Dieser Vorgang geht leicht über die Bühne, wenn Ihnen der Verkäufer dazu die letzten Rechnungen zur Verfügung stellt. Dreht es sich um eine Immobilie in einer Eigentümergemeinschaft, dann sollte eine Bescheinigung vorliegen, die bestätigt, dass die Immobilie mit den Zahlungen auf dem Laufenden ist; die Schulden werden sonst auf den neuen Käufer fallen.
Wenn die Immobilie vom Bauträger gekauft wird und es sich um einen Off-Plan-Kauf handelt, empfehlen wir, dass die Baubeschreibung, die Liefertermine, die Vertragsstrafen, die Verantwortung für Defekte und sichtbare Mängel in der Ausführung genau überprüft werden. Diese sollten bei der Unterzeichnung beim Notar berücksichtigt werden.
Ein letztes Detail: Selbstverständlich können Sie den ganzen Papierkram selbst erledigen… wenn Sie aber keine Zeit mit Verzögerungen in öffentlichen Verwaltungen und langen Warteschlangen verschwenden wollen, oder wenn Sie sich nicht mit bürokratischen Unannehmlichkeiten auseinandersetzen möchten, dann beauftragen Sie doch einfach Carrillo Asesores! Unsere internationale Rechtsabteilung kümmert sich darum, Ihnen die lang-ersehnte, verdiente Ruhe und die Schlüssel zu Ihrem Traum auszuhändigen.
