En España existen todavía alquileres de viviendas denominados de renta antigua. Contratos en los que el arrendatario abona una renta de escasa cuantía con respecto al mercado de alquiler actual. Renta fijada desde el momento que se firmó el contrato y que conllevan una prórroga forzosa que obliga al propietario a prorrogar el arriendo hasta el fallecimiento del inquilino. Se puede optar a la subrogación en un contrato de alquiler al fallecimiento del inquilino, su cónyuge o descendientes. Siempre con ciertos requisitos.
Subrogación en un contrato de alquiler al fallecimiento del inquilino
Sin embargo, hasta ahora no podía tener lugar esta subrogación si no se notificaba al arrendador el hecho del fallecimiento. El plazo máximo de 3 meses, tal y como recoge la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su art. 16, apartado 3, indicando que: “El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse.”
Diversas interpretaciones
Pues bien, durante años las Audiencias Provinciales protagonizaron diversas interpretaciones en relación a:
La rigidez de las exigencias formales previstas en el artículo 16.3 de la LAU 1994.
Las consecuencias que se derivan para el arrendatario por su incumplimiento.
STS de 30 de mayo de 2012
En un primer momento, el Tribunal Supremo puso fin al debate y sentó doctrina jurisprudencial al respecto. Lo hizo en la conocida STS de 30 de mayo de 2012. En ella señalaba que “en los arrendamientos de vivienda celebrados bajo la vigencia de la LAU 1964, producido el fallecimiento de su titular, para que se produzca la subrogación es imprescindible que se cumplan los requisitos formales exigidos en el art. 16 LAU, por remisión de lo prescrito en la DT2ª LAU 1994, a saber, la comunicación por escrito, dentro del plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario del fallecimiento y de la identidad de la persona que, estando facultada para ello, tiene la voluntad de subrogarse”. Este hecho se reiteró en la STS de 22 de abril de 2013.
Sentencia 475/2018, de 20 de julio de 2018
Pero esta interpretación formalista ha quedado superada por la reciente Sentencia 475/2018, de 20 de julio de 2018. En ella el TS de un modo más flexible al anterior establece que: “Reunida nuevamente en pleno, la sala considera que la doctrina anterior resulta excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico (arts. 1.4 y 7 CC). Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello”.
Esto supone una novedad. El cónyuge o descendiente del inquilino fallecido podrá subrogarse en la condición de arrendatario aunque no se haya comunicado por escrito al arrendador el hecho del fallecimiento. Siempre que éste tenga el conocimiento de dicha defunción. También de la voluntad del cónyuge o descendiente de subrogarse en el arriendo.
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