Laut Gesetz 11/2021 vom 9. Juli wird ein neuer Wert für die Ermittlung des Marktwertes bei Immobilientransaktionen und/oder -besitz (Marktwertvermutung) eingeführt. Dies wird sich auf viele Steuern auswirken. Die Verwaltung wird sie als gültig betrachten, auch wenn die Transaktion nicht für diesen Betrag durchgeführt wird. Die meisten spanischen Immobilien sind von dieser neuen Bestimmung betroffen. Daher müssen viele Steuerpflichtige als Steuerbemessungsgrundlage oder Wert der Immobilie den oben erwähnten "Katasterreferenzwert" zugrunde legen und somit mehr Steuern zahlen.
Die zumeist betroffenen Steuern sind:
Die Vermögenssteuer. (IP)
Grunderwerbsteuer und Stempelabgabe (ITPAJD).
Die Generaldirektion für das Katasterwesen hat jedoch über ihre Plattform viele Aspekte geklärt, die zu berücksichtigen sind, unter anderem:
Erstens,
Was ist der Referenzwert einer Immobilie?
Es handelt sich dabei um den Wert, der von der Generaldirektion für Katasterwesen aufgrund der Analyse der Preise aller vor einem Notar getätigten Immobilienverkäufe und -käufe in Abhängigkeit von den Katastermerkmalen jeder Immobilie ermittelt wird. Grundsätzlich wird der Referenzwert den Marktwert nicht übersteigen. Zu diesem Zweck wird bei seiner Ermittlung ein Kürzungsfaktor angewandt.
Wie wirkt sich der Referenzwert auf den Katasterwert und die Grundsteuer aus?
Das Grundbuchamt erklärt, dass der Referenzwert den aktuellen Katasterwert in keiner Weise beeinflusst. Daher hat sie keine Auswirkungen auf die Grundsteuer. Auch auf die übrigen Steuern, die den Katasterwert als Bemessungsgrundlage haben, hat sie keine Auswirkungen.
Welche Funktion hat die Bezugsgröße und auf welche Steuern wirkt sie sich aus?
Neben seiner beschreibenden Funktion dient der Referenzwert jeder Immobilie als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer und die Stempelsteuer (ITP und AJD) sowie die Erbschaft- und Schenkungsteuer (ISD).
Wenn also die Übertragung einer Immobilie einer dieser Steuern unterliegt, ist der Referenzwert der Immobilie die Bemessungsgrundlage für die entsprechende Steuer.
Ist jedoch der angegebene Wert, der Preis oder die gezahlte Gegenleistung höher als der Referenzwert der Immobilie, wird der höhere dieser Werte als Steuerbemessungsgrundlage herangezogen.
Der Referenzwert des Grundstücks ist somit die Mindeststeuerbemessungsgrundlage für diese Steuern.
Und wie wirkt sich das auf die Vermögenssteuer aus?
Darin wird unter anderem klargestellt, dass sich der neue Referenzwert nur auf die Vermögenssteuer für Immobilien auswirken kann, die nach dem 1. Januar 2022 erworben werden. Auf keinen Fall werden bereits vorhandene Vermögenswerte beeinträchtigt. Außerdem wird darauf hingewiesen, dass die individualisierten Referenzwerte im Jahr 2022 in der elektronischen Zentrale des Katasters zur Verfügung stehen werden, sobald das Verfahren zu ihrer Bestimmung gemäß den Bestimmungen der dritten Schlussbestimmung des überarbeiteten Textes des Gesetzes über das Liegenschaftskataster abgeschlossen ist.
Wenn der Referenzwert die Steuerbemessungsgrundlage für die auf den Erwerb einer Immobilie erhobene Steuer war, wird er bei der Anwendung der Regel zur Bestimmung der Steuerbemessungsgrundlage für die Vermögenssteuer, der er gegebenenfalls unterliegt, berücksichtigt. Daher kann sich der Referenzwert nur auf die Vermögenssteuer für Immobilien auswirken, die nach dem 1. Januar 2022 erworben werden. Auf keinen Fall werden bereits vorhandene Vermögenswerte beeinträchtigt.
Worin bestehen die Unterschiede zwischen dem Katasterwert und dem Referenzwert für städtische Grundstücke?
Der Katasterwert von Immobilien wird gegebenenfalls durch die allgemeinen staatlichen Haushaltsgesetze aktualisiert. Diese dient als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. Es handelt sich um geschützte Daten, die daher nicht veröffentlicht werden. Sie wird bei städtischen Liegenschaften im Rahmen von kollektiven Bewertungsverfahren überprüft.
Der Referenzwert für städtische Grundstücke wird Jahr für Jahr und gleichzeitig in allen Gemeinden ermittelt. Der Wert dient als Bemessungsgrundlage für die Steuern auf Vermögensübertragungen und dokumentierte Rechtsakte sowie auf Erbschaften und Schenkungen. Sie sind nicht geschützt und werden dauerhaft in der elektronischen Zentrale des Katasters veröffentlicht.
Wie wird der Referenzwert einer Immobilie ermittelt?
Der Referenzwert von Immobilien wird Jahr für Jahr durch die Anwendung von Durchschnittswertmodulen bestimmt, die auf den Preisen aller tatsächlich vor einem Notar getätigten oder im Grundbuch eingetragenen Immobilienverkäufe und -käufe basieren und im Rahmen der von der Generaldirektion für Katasterwesen erstellten jährlichen Immobilienmarktberichte ermittelt werden.
Diese Module werden repräsentativen Immobilienprodukten nach Gebieten des Territoriums, den sogenannten homogenen territorialen Bewertungsgebieten, zugeordnet. Diese entsprechen den durchschnittlichen Kauf- und Verkaufspreisen.
Städtische Immobilien
Bei städtischen Immobilien berechnet die Generaldirektion für Katasterwesen den Referenzwert einer bestimmten Immobilie auf der Grundlage des durchschnittlichen Wertmoduls, das in dem Gebiet gilt, in dem sie sich befindet, wobei die Unterschiede in Bezug auf Kategorien, Alter und Erhaltungszustand zwischen dieser Immobilie und dem repräsentativen Immobilienprodukt, auf das sich das Modul bezieht, berücksichtigt werden. Zu diesem Zweck wird übergangsweise die Katasterbewertungsverordnung verwendet.
Rustikale Immobilien
Bei unbebauten ländlichen Grundstücken wird der Referenzwert auf der Grundlage des durchschnittlichen Wertmoduls in Abhängigkeit von ihren Merkmalen und den Korrekturfaktoren für Standort, agronomische und sozioökonomische Faktoren berechnet, die in dem entsprechenden Jahresbericht über den Immobilienmarkt festgelegt werden.
Um sicherzustellen, dass die Referenzwerte die Marktwerte nicht überschreiten, werden in jedem Fall die durch Ministerialerlass festgelegten Kürzungsfaktoren angewandt.
Wo und wie kann ich den Referenzwert meiner Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt herausfinden?
Die individualisierten Referenzwerte werden im Jahr 2022 in der elektronischen Zentrale des Katasters zur Verfügung stehen, sobald das Verfahren zu ihrer Bestimmung gemäß den Bestimmungen der dritten Schlussbestimmung des überarbeiteten Textes des Gesetzes über das Liegenschaftskataster abgeschlossen ist.
Ebenso werden ab 2022 die Referenzwerte über die Kataster-Hotline (Telefonnummern 91 387 45 50 und 902 37 36 35) zur Verfügung gestellt. Auch in den „Gerencias del Catastro“ (Kataster Verwaltung). Diese können nach vorheriger Terminabsprache unter den oben genannten Telefonnummern besucht werden.
Die elektronische Zentrale des Katasters wird die Möglichkeit bieten, den Referenzwert einer Immobilie zu einem bestimmten Datum abzufragen und zu bescheinigen.
Darüber hinaus können die Inhaber von Katasterurkunden eine Bescheinigung über die Begründung des Referenzwerts zu einem bestimmten Zeitpunkt erhalten. Auf diese Weise verfügen sie über alle Daten und technischen Elemente, die für die Bestimmung des Preises erforderlich sind.
Was kann ich tun, wenn ich mit dem Referenzwert für meine Immobilie nicht einverstanden bin?
Wenn der Referenzwert als Steuerbemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer und die Stempelsteuer oder die Erbschafts- und Schenkungssteuer herangezogen wird, können Sie diesen Wert bei der entsprechenden Steuerbehörde im Rahmen der Berichtigung Ihrer Selbstveranlagungen bzw. der Einlegung von Rechtsmitteln gegen die vorgenommenen Abrechnungen anfechten.
Darüber hinaus können bei Unstimmigkeiten mit der Beschreibung des Grundstücks im Kataster jederzeit die in den Verordnungen vorgesehenen Verfahren zur Eintragung oder Überarbeitung des Katasters (Berichtigung von Unstimmigkeiten, Korrektur von Fehlern usw.) bei der Generaldirektion des Katasters eingeleitet werden.
Um sicherzustellen, dass der Referenzwert von Immobilien den Marktwert nicht übersteigt, wurde mit der Verordnung HFP/1104/2021 vom 7. Oktober ein Marktabschlagsfaktor für Vermögenswerte derselben Klasse festgelegt. Gemäß den Bestimmungen dieses Erlasses gilt er für die Festlegung der Referenzwerte von Immobilien, wobei ein Abschlagfaktor sowohl für städtische als auch für ländliche Immobilien festgelegt wird, der in beiden Fällen 0,9 beträgt. Mit anderen Worten: Der vom Katasteramt ermittelte Referenzwert wird um 10 % reduziert, was als Marktwert zu verstehen ist, um die steuerlichen Auswirkungen auf Immobilientransaktionen zu verringern.
Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten, wenden Sie sich an uns. Unsere Steuerberatungsabteilung betreut Sie gerne.
