Das Thema Einkommen von Nichtansässigen und die damit zusammenhängende Steuerpflicht wurde bereits in unserer vorangehenden Veröffentlichung erläutert. Wir haben uns auch mit der Frage der steuerlichen Ansässigkeit und dessen Umstände befasst. Mit unserem heutigen Beitrag möchten wir einen Einblick in die Unterschiede bei der Besteuerung von Mieteinnahmen zwischen Eigentümern, die in Spanien, in der EU und außerhalb der EU ansässig sind, hinzufügen.
Der neueste Tinsa-Bericht für das Jahr 2021, der sich auf nationale und internationale Immobilienbewertungen bezieht, zeigt deutlich, wie sich die Immobilienpreise an der spanischen Küste verändern. Aspekte wie die Zunahme der Telearbeit treiben die Immobilienpreise in attraktiven Gebieten außerhalb der Städte in die Höhe. Und das zieht sowohl Privatpersonen an, die genau auf diese Gelegenheit warten, als auch Investoren, die mit großem Interesse beobachten, dass es auch außerhalb der Sommersaison eine wachsende Nachfrage gibt. Bei vielen dieser Investoren handelt es sich um Ausländer, die nicht in Spanien steuerlich ansässig sind (unabhängig davon, ob es sich um Unternehmen oder Privatpersonen handelt). Der Erwerb dieser Immobilien zu Vermietungszwecken ist ihr Ziel. Diese Mieteinnahmen werden je nach Wohnsitzland des Vermieters unterschiedlich besteuert, so dass es insbesondere für gebietsfremde Investoren wichtig ist, sich über die steuerlichen Regelungen im Klaren zu sein, bevor sie eine derartige Transaktion durchführen.
Unterschiede bei der Besteuerung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
Wir beziehen uns hier auf natürliche Personen und ausschließlich auf die Besteuerung von Mieteinnahmen:
Wenn der Vermieter seinen Wohnsitz in Spanien hat und nach IRPF (Einkommensteuer) besteuert wird, kann er die damit verbundenen Kosten (evtl. Umlagen, Gemeinde, IBI=Grunderwerbsteuer...) abziehen. Außerdem wird von diesem Einkommen eine Ermäßigung von 60% gewährt.
Ist der Vermieter in einem anderen EU-Land ansässig, werden die Einkünfte aus der Vermietung der Immobilie in Spanien mit der IRNR (Einkommensteuer für Nicht-Residente) zu einem festen Satz von 19 % besteuert. Hierbei können die mit der Vermietung verbundenen Kosten abgesetzt werden, es erfolgt jedoch keine Minderung des Einkommens.
Der Vermieter ist in einem Land außerhalb der EU ansässig. In diesem Fall werden die Einkünfte aus der Vermietung der Immobilie in Spanien mit der IRNR (Einkommensteuer für Nichtansässige) zu einem Pauschalsatz von 24 % besteuert, und es können keine Ausgaben abgezogen werden.
Beispiel für die Unterschiede bei der Besteuerung von Mieteinnahmen
Dieses Beispiel verdeutlicht die großen Unterschiede:
Gehen wir von Mieteinnahmen in Höhe von 10.000 Euro pro Jahr aus. Die dem Vermieter zurechenbaren Kosten der Immobilie (der Mieter zahlt für die Nebenkosten) sind wie folgt:
IBI: 500 Euro
Hausratversicherung: 200 Euro
Abschreibung der Immobilie: 1.000 Euro pro Jahr.
Sonstige Ausgaben im Zusammenhang mit dem Mietvertrag: 150 Euro
Die Besteuerung würde in jedem der oben beschriebenen Fälle wie folgt aussehen (wir gehen dabei von einem Steuersatz von 20 % für die persönliche Einkommensteuer aus). Dies ist unterschiedlich, da es vom Gesamteinkommen des Steuerpflichtigen abhängt und nicht nur von den Mieteinnahmen):
Wie das Beispiel zeigt, kann ein in der EU ansässiger Bürger für dieselben Mieteinnahmen über 130 % mehr zahlen. Wenn der Resident außerhalb der EU ansässig ist, dann steigt dieser Prozentsatz sogar auf 260 %.
Es handelt sich hierbei um eine sehr umstrittene Regelung; man könnte davon ausgehen, dass Spanien steuerlich je nach Wohnort diskriminiert, was gegen die universellen Gleichheitsgrundsätze verstoßen könnte. Die Europäische Kommission hat sich im Falle Spaniens noch nicht dazu geäußert, obwohl in anderen Ländern zu diesem Thema bereits Maßnahmen erteilt wurden.
Nehmen Sie Kontakt mit uns auf, wenn Sie dieser Beitrag interessiert. Unsere Steuerberatungsabteilung betreut Sie gerne, unabhängig davon, ob Sie in Spanien, innerhalb oder außerhalb der EU ansässig sind.
