Como ya hablamos en artículos anteriores en Carrillo Asesores, el Congreso de los Diputados no convalidó el efímero Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre por el que se modificaban algunos aspectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Ahora, recientemente, ha entrado en vigor el nuevo Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y arrendamiento que, en esta ocasión sí, ha sido convalidado por la Diputación Permanente.
Se considera como un segundo intento de Real Decreto de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Por este motivo, vamos a analizar su especial incidencia en el contrato de arrendamiento de vivienda.
Incidencia del Real Decreto Ley 7/2019, del 1 de Marzo en el contrato de arrendamiento de vivienda
Duración del contrato de arrendamiento de vivienda
En relación a la duración del contrato de arrendamiento de vivienda, se ha optado por establecer un plazo mínimo de cinco años para las personas físicas. Este plazo se aumenta a siete años para las personas jurídicas. No obstante, esto es así sin perjuicio de la libertad de las partes para pactar un plazo inferior.
Prórroga tácita
Respecto a la prórroga tácita del contrato de arrendamiento, se introduce un plazo máximo de tres años, que se hará efectivo mediante prórrogas anuales.
Necesidad de vivienda permanente
Se recoge la posibilidad de que el contrato de arrendamiento finalice antes por voluntad del arrendador cuando este tenga necesidad de vivienda permanente, o sus familiares en primer grado de consanguineidad, o por adopción. También cuando se dé este caso en el cónyuge del arrendador en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Para ejercer esta potestad, el arrendador deberá comunicar dicha circunstancia al arrendatario con al menos dos meses de antelación. Además, deberá ocupar la vivienda en el plazo de tres meses desde la extinción del contrato o desde el desalojo efectivo de la misma.
Fianza
La fianza sigue siendo obligatoria. Su cuantía queda fijada en una mensualidad de renta cuando hablemos de arrendamiento de vivienda. Serán dos mensualidades cuando se trate de un arrendamiento de uso distinto a la vivienda.
Renta
La renta del contrato de arrendamiento de vivienda continúa siendo libremente pactada entre las partes, así como la revisión de la misma que puede contemplarse o no en el contrato. La renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes.
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