La Sala Civil del Tribunal Supremo ha dictado diversas sentencias en materia de cláusulas abusivas en préstamos hipotecarios suscritos con consumidores, especialmente en relación con los gastos de constitución de hipoteca y la comisión de apertura.
Aunque este artículo partía de la doctrina fijada en enero de 2019, la jurisprudencia posterior del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha introducido matices relevantes, especialmente en cuanto al plazo para reclamar y a los conceptos que pueden recuperarse.
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¿Qué gastos hipotecarios pueden reclamarse?
Cuando se declara nula por abusiva la cláusula que impone al consumidor todos los gastos de constitución del préstamo hipotecario, la entidad bancaria deberá restituir las cantidades que, conforme a la jurisprudencia, no correspondía pagar al prestatario.
Con carácter general, pueden reclamarse los siguientes conceptos:
Gastos de notaría
Los gastos de la escritura del préstamo hipotecario deben asumirse por mitad entre banco y consumidor, al tratarse de una intervención que interesa a ambas partes. En cambio, las copias notariales deberán ser abonadas por quien las solicite.
Gastos registrales
La inscripción de la garantía hipotecaria beneficia al prestamista, por lo que corresponde a la entidad bancaria asumir el coste del Registro de la Propiedad. En caso de cancelación de la hipoteca, el interesado suele ser el prestatario, por lo que dicho coste le corresponde a él.
Gastos de gestoría
La doctrina actual permite reclamar el 100% de los gastos de gestoría cuando fueron impuestos al consumidor por una cláusula abusiva.
Gastos de tasación
También puede reclamarse el 100% del gasto de tasación en préstamos anteriores a la Ley 5/2019, siempre que haya sido abonado por el consumidor en aplicación de una cláusula abusiva.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
En los préstamos anteriores a la reforma normativa, el Tribunal Supremo mantuvo que el sujeto pasivo del impuesto era el prestatario, por lo que no procede su devolución como gasto hipotecario. Para los préstamos posteriores a la reforma legal, el impuesto corresponde a la entidad prestamista.
Comisión de apertura
La comisión de apertura no es nula automáticamente. Tras la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y del Tribunal Supremo, su validez debe analizarse caso por caso, atendiendo especialmente a si la cláusula fue transparente, comprensible para el consumidor y si no generó un desequilibrio importante en perjuicio de este.
Por tanto, no existe una solución única aplicable a todos los supuestos, sino que dependerá del examen individualizado de cada contrato hipotecario.
Plazo para reclamar los gastos hipotecarios
Una de las principales novedades afecta al plazo de prescripción. El Tribunal Supremo, siguiendo el criterio del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, ha establecido que el plazo para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios comienza, con carácter general, desde la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula de gastos, salvo que la entidad bancaria pruebe que el consumidor pudo conocer antes el carácter abusivo de la cláusula.
Por tanto, la acción de nulidad de la cláusula abusiva no prescribe, si bien la reclamación de las cantidades abonadas sí puede estar sujeta a plazo. Por ello, resulta recomendable analizar cada caso concreto teniendo en cuenta la escritura del préstamo, las facturas pagadas y las circunstancias de la contratación.
Conclusión
La doctrina actual permite a muchos consumidores reclamar los gastos hipotecarios abonados indebidamente, especialmente los gastos de Registro, gestoría, tasación y parte de los gastos notariales.
No obstante, cada caso debe estudiarse de forma individual para determinar qué cantidades pueden reclamarse, qué documentación es necesaria y cuál es la estrategia más adecuada.
